1가구 2주택 양도소득세 절세 방법 (+계산방법 면제조건 중과세 일시적 신고)

1가구 2 주택 양도소득세 절세 방법 (+계산방법 면제 조건 중과세 일시적 신고)

최근 12·16 부동산 대책이 발표되면서, 다주택자뿐만 아니라 1 주택자 또는 일시적 2 주택자에 대한 요건이 한층 강화되었습니다. 특히 다주택자에 대한 과세가 강화되면서 여러 주택을 투자하기보다는 똘똘한 주택 한두 채로 투자하는 데에 관심이 급증하고 있는데요.

오늘은 주택을 보유하면서 발생하는 세금인 양도소득세를 절세할 수 있는 몇 가지 팁을 알아보겠습니다.

■ 1가구 1 주택 비과세를 적용받으려면 2년 이상 보유하세요.

1세대란 거주자와 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 단위를 말합니다. 1세대를 판단함에 있어 부부가 각각 별도로 주민등록을 했더라도 동일한 세대로 보는데요. 이러한 1세대가 2년 이상 보유한 1 주택을 양도 시에 비과세해 주는 것이 원칙입니다.

따라서, 자녀가 주택을 보유하고 있지만, 같은 세대원으로 등재된 부모도 주택을 보유하고 있는 경우에는 다주택자로 과세됩니다. 특히 조정대상지역이면 중과세에 해당할 수 있으니 유의해야 합니다. 단, 10년 이상 보유 주택을 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 말일까지 양도할 때는 한시적으로 중과세에서 제외된다고 합니다.

소득세법 89조 1항 ‘나’에는 1가구가 1 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인해 2 주택 이상을 보유하는 경우에도 비과세 혜택을 받을 수 있다고 규정합니다. 이런 사유로 일시적 2 주택자인 경우 아래의 ‘1-2-3원칙’을 기억하세요.

■ 같이 사는 성년 미혼 자녀가 있다면, 처분 전 세대를 분리하세요.

원칙적으로 자녀는 배우자가 있어야 별도 가구 구성이 가능합니다. 그러나 자녀가 결혼하지 않더라도 30세가 넘으면 별도 가구로 분리할 수 있습니다. 또한, 미혼인 20대는 일정한 금액의 소득이 있으면 별도의 가구 구성이 가능한데요.

따라서 주택을 이미 소유한 부모와 함께 거주하는 미혼의 자녀가 본인 명의의 주택을 살 때에는 세대를 분리하는 것이 유리합니다. 만약 세대 분리가 안 되어 있다면 처분 전에 꼭 실질적으로 세대를 분리해야 비과세 혜택을 받을 수 있다는 점을 꼭 기억해 두어야 합니다.

■ 고가의 주택을 소유하고 있다면, 최소 10년 이상 거주해야 합니다.

고가 1 주택, 즉 양도가액이 9억 원이 넘게 되면 양도차익 중 일부가 비과세 되지 않습니다. 그러나, 3년 이상의 보유분부터 장기보유 특별공제율 24%가 적용됩니다.

이후 매년 8%씩 공제율이 인상되어 10년 이상 보유할 경우 최대 80%가 공제되어 절세효과가 매우 큰 편입니다. 또한, 2020년 이후 장기보유 특별공제를 받기 위해서는 반드시 과거에 최소한 2년 이상 거주한 사실이 있어야 합니다.

그리고, 2021년 이후 고가 1 주택을 양도할 때 장기보유 특별공제율 최대 80%(10년)를 적용받으려면 보유 기간과 거주기간 2가지 요건을 전부 충족해야 합니다. 즉, 연 8%의 현행 공제율을 내년부터 보유 기간 연 4%+거주기간 연 4%로 구분해서 적용하게 되는 것입니다.

■ 일시적 2 주택 비과세 전략을 활용하세요.

서울과 세종 전역, 경기 일부 지역 등 조정대상지역에서는 일시적으로 1가구 2 주택자가 되면 1년 이내 팔아야 1세대 1가구 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다. 조정대상지역 내 민간임대주택으로 등록한 경우에도 2년 거주요건을 충족해야 1가구 1 주택 양도세 비과세 혜택 대상자가 되는데요.

기존주택 매입 후 1년이 지나 신규주택을 매입하고, 신규주택 매입 후 3년 이내에 기존주택을 처분할 때는 양도소득세가 비과세 될 수 있습니다. 주의할 점은 이러한 일시적 2 주택 비과세를 적용받으려면 반드시 기존주택을 먼저 처분해야 합니다. 특히, 2018년 9·13 부동산 대책일 이후에 취득(계약)한 조정대상지역 소재의 신규주택은 일시적으로 2 주택 비과세 기간으로 판단되면 비과세를 적용받을 수 있는 기간이 3년에서 2년으로 축소되었습니다.

또한 2019년 12·16 부동산 대책일 이후에 취득(계약)한 조정대상지역 소재 신규주택은 일시적 2 주택 비과세 기간 판단 시 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 때에만 비과세 혜택이 적용됩니다. 단, 신규 주택에 기존 임차인이 거주하고 있는 경우 전입 의무기간을 임대차 계약 종료 시(최대 2년)까지 연장해준다는 점을 기억하세요.

■ 상속받은 주택에 대한 특례

1 주택(일반주택)을 소유하고 있는 세대가 주택을 상속받는 경우, 기존에 보유한 일반 주택을 처분할 때 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 주의할 점은 상속주택이 아닌 일반주택을 먼저 처분해야 비과세 된다는 것입니다.

■ 재개발·재건축 조합원 대체 주택 비과세

재개발·재건축 조합원이라면, 사업시행 인가일 이후에 대체 주택을 취득해 1년 이상 거주하는 것이 유리합니다. 향후 재개발·재건축 주택이 완공된 후 2년 이내 해당 주택으로 세대원 전원이 입주하고, 완공 후 2년 이내 대체 주택을 처분하면 시세차익에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

■ 임대사업 10년 후 처분 시 70% 장기보유 특별공제

많이 올랐거나 처분하기 아까운 똘똘한 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 보유한 다주택자는 임대사업자로 등록하는 것도 절세 방법입니다. 8년의 의무 임대사업자로 등록해 의무기간을 채우고, 2년을 더 임대해 총 10년을 채우면 취득 시부터 상승한 전체 양도차익에 대해 70%의 장기보유 특별공제를 적용합니다.

단, 2018년 9·13 대책 이후에 취득한 주택은 면적 요건뿐만 아니라 공시 가격(수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하) 요건을 충족해야 위와 같은 혜택을 적용받게 됩니다. 특히, 2018년 9·13 대책 이전에 취득한 전용면적 85㎡ 이하의 주택 중에서 현재까지 공시 가격 6억 원 이하(비수도권 3억 원 이하) 면 추가적인 세금 혜택도 많으니, 해당 주택을 장기 보유할 목적이라면 임대사업자 등록도 고려해볼 만합니다.

또한, 정부가 공시 가격을 현실화한다는 계획이 있어 대폭 인상이 예상됩니다. 그러므로, 6억 원이 넘기 전에 임대사업자 등록을 고려해야 합니다.

■ 장기임대주택으로 등록하면 다주택자도 비과세

거주주택과 장기임대주택을 보유한 경우 일시적 2 주택뿐만 아니라 다주택자도 거주주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 주택을 3채 가진 소유주가 자신의 거주주택에 가구원 전원과 2년 이상 살았을 경우 거주주택을 제외한 나머지 주택을 임대주택으로 등록하면 절세할 수 있어요. 비과세 여부를 판정할 때 임대주택은 주택 수에 포함하지 않기 때문입니다.

다만 조건이 엄격해요. 반드시 가구원 전원이 2년 이상 거주해야 합니다. 장기임대주택도 공시 가격이 6억 원 이하이고, 5년 이상 계속 임대해야 하는 등 일정한 요건을 갖춰야 해요.

■ 보유한 주택, 2020년 이전에 팔아라

3 주택 이상을 보유했다면 주택을 파는 요령만 알아도 절세 혜택을 볼 수 있습니다. 2019년 현재 갑돌 씨는 3채의 주택을 갖고 있는데요. 2001년 취득해 양도차익이 5억 원인 A주택, 2014년 구입해 양도차익이 3000만 원인 B주택, 2015년 매입해 양도차익이 1억 원인 C주택입니다.

갑돌 씨가 비과세 혜택을 받는 가장 현명한 방법은 무엇일까요? 2020년까지 양도차익이 가장 많은 A주택을 마지막에 양도해 1 주택으로 비과세 혜택을 받는 것입니다. 양도차익이 가장 적은 B주택을 양도하고 그다음에 C주택을 팔면 A주택 하나만 남게 돼 1 주택자가 돼요. 이 경우 2020년까지는 양도차익 5억 원에 대한 양도세가 비과세 됩니다.

그런데 만약 C주택을 2020년 12월 31일 양도하고, A주택을 다음날인 2021년 1월 1일 이후 판다면 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 2021년부터는 1 주택자가 된 시점부터 보유기간을 새로 계산하기 때문인데요.

이때 A주택의 보유기간은 C주택을 양도한 2020년 12월 31일부터 계산되므로 비과세를 받으려면 2023년 1월까지 기다려야 합니다. 따라서 다주택자들이 주택을 정리하며 비과세 혜택을 받고자 한다면 2020년까지 기존 주택을 양도하는 것이 좋아요.